王行长：
大家下午好，非常感谢搜房网给我们提供这么一个机会跟各位网友见面。我到这儿以后，发现我们今天讲的话题叫地产维权，刚才大家和汤律师交流的过程中，我也问了汤律师一句话，在你处理的案件中，有没有民诉讼银行的？汤律师没有明确回答，不是很多，但是从我们业务处理情况下，很难在房地产按揭等情况，基本没有出现客户诉讼银行的情况，我个人认为，我今天给大家讲地产维权这块，怎么来处理一些问题，可能比较困难。但是我想既然我到这里来，也不希望浪费大家时间，至少我希望和大家一起的这段时间，让大家从我谈的一些东西能够有一些收获。
所以我想谈四个问题，第一个是整个房地产宏观的经济形势是什么样的。因为这个问题是直接关系到每个人要做的事情，现在我这个时候买不买房，现在买还是等着买，我觉得是跟我们这个宏观经济形势是密切相关的。第二个是讲一下青岛市房地产价格走势，第三个是我想谈一下银行的按揭业务。第四是想说一下中信市北二支行的业务。如果大家觉得哪块说的多的可以告诉我，我可以打住。
第一个是房地产宏观经济形势问题，中央发了一个1212文，在整个房地产行业非常出名，这个文件一发出来，原来是93年开始，一直在刺激房地产行业在往上走，开始有了一些房地产开发公司，或者房贷政策等等。但是从现在开始，国家基本要把房地产要向下调。从2003年4月开始，到现在为止，一直在出台相关政策，比如说04年4月份，有一个831大限，05年有一些国八条、七部委的文件，06年4月份，房地产房贷上调，06年5月份又有新的国六条，这些都是向大家发出一个信息，国家希望把房价往下降。
我前一段时间，我有幸参加了一个房地产论坛，我的一个朋友说，我们青岛的房价是一个一线价格，所有的政策基本最大的影响是，如果房地产商拿到地之后，如果两年不开发，这个地会被收回，这对房地产商是非常非常关键的政策，因为这样的话，他们以前可能通过各种途径拿到的地，变成所有权不是自己的了，要被国家收回去。再一个是限制外资，因为有一些外资的黑钱进来，怎么样让它不要进来，进来之后不要进入房地产这块。因为凡是有人民币升值的预期的话，热钱就会进来，房地产价格就会上涨。
再就是房地产的增值税，这是刚刚开始实施的，这个政策一出来之后，无论是香港的股票市场，还是大陆的股票市场，所有的地产股都是应声而落。这样实际对房地产公司来说的话，这段时间是比较要命，如果它的流动性不是很强，很可能在短期内会倒掉。
著名的朗咸平教授有一个预言是70%—80%，这个数字不能确定，大概是这么一个比例，70%—80%的房地产公司可能在最近的两年内倒掉，有这么一个预测。另外来说，再看青岛的房价，等于从90年代的我记得，我当时买房子的话，看房是96、97年，当时在这个对面，湛山那个地方，海天大酒店那边，当时应该是2600多块钱，但是现在我估计，我当时看的房子怎么也涨到8000元以上了，所以大家可以感觉这个涨幅究竟有多大。
但是我想大家也可能注意到了，一个是中央在不停出许多的政策，并且07年政策还会出，但是最关键的是，所有的政策，前几年，从03年开始，出的那些政策，包括地产增值税，那些政策出台的话，对房地产商来，影响力非常大。所以我个人预期，房地产短期内可能处于顶峰阶段，但是长期会下跌，但是下跌有多大，我个人没有预测。
我个人认为有许多的因素可以影响房地产行业，比如说最关键的是政策方面，还是金融方面。中国的宏观经济已经是连续十几年的上涨走势，接着是近年银根是收紧的，这两项金融、政策体系加起来，大体是下降的趋势。但是对房地产涨价的趋势是什么？如果我们手中拿钱的时候，都在想现在买还是将来买？对于地产是一个强心剂是08年奥运会，对于全国来说是人民币升值，因为升值的话，会有热钱进来，我个人认为地价的话应该往下降，并且根据我们对房地产行业的了解，青岛市房地产行业的了解，今年政府所做的房地产基本许多至少是一多半，这样房地产价格毫无疑问会往下走一些。前一段时间，广州市市长讲过，希望看到房价向下走。
我认为基本一个结论性的东西，我个人的判定是觉得，房地产价格可能短期内会在顶端徘徊，但是从长期来看，应该是往下走的，但是地产确实是有不可逆性，比如说海边的房子，卖完了确实没有了。但是从香港金融危机的时候，香港的地产是跌到一半，有的人说是三分之二，当然国家会控制，因为出现这个情况是金融危机的情况，但是这种概率是会出现的，任何都是有概率。
刚才大家跟汤律师谈法律的东西，汤律师给了很好的回答，有很多事情出来的话，汤律师会说这么这么做，当然对方的律师会告诉他应该这么这么做，我们作为业主的话，我们要把所有的东西考虑到，这是我们应该关注的要点。
另外我刚才谈到银行按揭这块，事实上房地产按揭对银行来说是很重要的业务，按照银行通常的说法，零售业有几项产品是最重要的：一个是房贷，一个是车贷，然后是信用卡理财，房贷在银行是最好的，我不知道大家多少人已经买房了，通常拿到手里的房子，不到万不得已，是不会把房子卖出去的。如果大家没有意见的话，银行就会稍微提高利率把这个风险抵消掉，如果大家不反对的话，银行对房地产按揭利率上，基本上没有一个上浮的空间。
现在对于我们银行来说，所有房地产按揭品种都有，比如说正常的按揭加上过渡性担保，还有的是没有房地产公司担保，还有二手房贷款，一个人想把房子卖给别人的话，可以让银行做贷款。还有一块是最有潜力的，就是用房屋抵押做最高楼的贷款，这块是帮助大家解决一个灵活性的问题。因为一个人都了房子，当时贷款贷了五十万，过来三年五年，还了几十万了，过了几年，还想买个车，这个时候怎么办？可以把这个房子再到银行抵押，如果这个房子不是五十万了，是八十万了，银行会按照八十万贷给你。现在各家银行做得很灵活，有各种各样的期限，有固定利率贷款，有不固定利率贷款。这一点可能是要对做按揭的人，非常关键的一点，在什么样的情况下，用活动利率，什么情况下用浮动利率。
我记得中国银行界在三年以前没有这种固定利率的产品推荐给大家给大家用，现在来说，至少我们中信银行给大家一种选择，你可以选择浮动利率贷款，也可以选择固定利率贷款，这个要看你对走势的判定。就像买卖股票一样，会给消费者提供很好的一种避险理财的手段，但是大家要根据自己的现金流，我的收入是什么样的，如果我是上班的，我的收入基本是现金流支出比较固定的。如果另外一些人是做小买卖的，选现金流会要更随意一点，这样比较合适。
选利率事实上最关键大家对利率形式判定是什么样的，基本来说，无论是什么样的理财或者是我们谈的按揭，每个人是不一样的。我们中国的银行、金融产业不是特别发达，大家如果到任何一家银行去，包括目前来说，我们支行也一样。你去的话可能单纯做一个存款、贷款、理财然后就是转走了。但是你不可能把你所有的信息留给银行。但是长期来看，将来的发展趋势，你需要把所有的收入情况，你将来的预期情况，告诉银行，银行会有一个理财师，帮助你做所有的东西，像你这种情况，你是做理财、还是买股票，还是买其他的产品。这是一个趋势，只有这样，一个银行完全了解客户的时候，才能跟客户提供一个更贴身的理财解决方案。
最后我刚才谈了一些，因为我是从中信银行市北二支行来的，我想告诉大家，我们在什么地方，我们做得有什么特别的。我们的地理位置离这儿稍微远一点，是在胶州路77号，是在国货对面，我们中信银行结构和其他的银行不太一样，其他银行可能有一个单独的房地产部，其他银行可能按照行业来做，这个部门专门做汽车行业、这个部门专门做物流，但是我们不是这么分的，我们基本是按照特色银行做的。我们市北二支行，以前也做房地产这些业务，并且我们努力的方向是要做一个房地产特色银行。所以我个人觉得，我们和搜房网有着非常广泛的合作前景。同时我想跟所有的在座的各位，如果大家有什么地产方面的需求的话，我们会有很好的合作。
另外我今天到这里，如果大家到我们行里做了按揭业务，因为我们现在正在做按揭流程的改造，如果大家对我们的按揭流程有任何独特的、建设性的建议，比如说这位女士告诉我一个建议，她是第一个告诉我的，我会个人从钱包里给她100块钱作为奖励，如果第二个客户告诉我的话，就没有了。如果再提出第二个建议，我还是会从我个人的钱包里面掏出100块钱作为奖励。因为我们确实需要了解客户的需要是什么，对于我们来讲，房地产按揭这块，客户要求第一是价格，现在我实话实说，现在所有银行的按揭贷款是一样的，我们没有一个办法给大家最低的贷款利率，这个是中央银行规定的。第二是需要一些东西，简便程度是客户很关心的东西。第三是办理一笔业务的快捷程度，我认为这是大家关注的东西，后两点我们正在改进，我们力争成为本市最好的规划理财银行，欢迎大家提出新的、建设性的建议。
因为我刚才问汤律师有没有这样的案例，对于维权我没有任何东西可讲，如果有问题的话，我可以给大家讲。
[主持人]：
谢谢王行长，他的独特见解，使我们的受益匪浅。下面大家有什么问题，可以提问。
业主：
我们买房的时候，可以直接选银行贷吗？
王行长：
如果开发商没有给我们签定合同的话，可以，如果你做直客贷的话，我们就有解决方案，应该是有的，是可以做得出来的。
业主：
直客贷什么意思？
王行长：
你已经把房产证拿下来了。
业主：
拿下房产证之后啊。你们的首付是多少？
王行长：
买第一套住宅房是20%，通常不会只付这么低的一个款项。因为你从银行贷款，意味着你要更多付出利息，很多人更愿意把所有的付完，很多人是第一套住宅20%、第二套是30%，但是第三套的话，按照国家的有关政策，我们没有办法再往下走。
业主：
零首付不可以是吗？
王行长：
这个国家有规定，因为存在炒房的可能。还有其他的问题吗？
业主：
你们这儿可以做转按揭吗？
王行长：
可以做的，你如果在其他的银行做贷款，可以再到我们家里贷。
业主：
这个程序复杂吗？
王行长：
不复杂，这个时候，通常一个人做转按揭的话，应该是还了一段时间了，如果有了新的资金需求，我们可以给你找一家担保公司，有两种做法，一种是担保公司担保，再就是我们把钱贷给你，我们给你承担一部分的费用。还有一种是你用各种途径，你想尽各种办法，你拿房产证来贷。
业主：
现在买一套二手房怎么办？
王行长：
说实话很难给你一个明确的答复。新的按揭贷款是吗？应该是很快的，我们最快的话，曾经做过七天的，有的时候，看流程怎么样，大体我们更经常的是七天，更快的话，我们不等拿到房产证，就把款项发出去了。因为那个时间有很大的弹性，我们没有办法，没有办法控制。还有一个情况，你存在一个取证的时间。
业主：
你说的比如说现在是固定的利率，可以随便改成浮动的吗？
王行长：
我不知道您炒不炒股？如果您炒股的话，或者任何一个人了解股市的波动的东西，如果一个利率你每天的行情，曲线会变得很陡很陡，但是变成每月的会变缓，这两者之前你会做选择，你是要选择陡的还是缓的，你倒的话，中间会有一点点的差价，这是保险期间。如果一个人今天从浮动的到转成固定的，再从固定的转成浮动的，肯定会吃亏。如果我选定大势，我知道利率怎么走，那真的是另外一种情况。像你对股市的判断是一样的。大家还有其他的问题吗？
业主：
刚才说到车贷，可以零首付吗？
王行长：
车贷的风险非常大，因为前几年做的车贷，可能坏帐率是20%、30%，这个是不可承受的风险，所有很多的银行把这个停掉了。我们暂时不做，但是我们会再办，因为还是一个很好业务，房贷、车贷、信用卡对我们来说是最有潜力的产品。现在不做，但是我们马上会做。没有其他问题了吗？谢谢大家。
[主持人]：
谢谢王行长给我们做的精彩发言，大家以后有什么问题，可以在网上发出来，包括装修的、验房的，今天从验房、收房、购房这块，我们搜房网请了三个不同方面的专家给大家做了讲解，如果大家有什么方面的要求，可以跟我这边提出，我们希望尽可能给大家做一些实事，希望大家高高兴兴入住到新房中去，谢谢大家的参与。
王行长发言！
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