央行与建设部为啥要对着干？ 

　　近日，央行与建设部之间的意见分歧，因为一份报告和一个建议而趋向明 
朗。 

　　8月15日，央行发表《2004年中国房地产金融报告》，其中明确提出，由于 
预售房制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。 

　　8月24日，建设部在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制 
度。 

　　双方之所以围绕商品房预售制度展开争论，是因为这一制度是我国现行的房 
地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据，2004年房地产开发资金超过55% 
来自银行贷款，其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押 
等引发的风险也导致银行坏账快速上升，四大行中，农行房贷总额的不良贷款率 
高达16%，风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为，是自己的资 
金支撑了现在房地产的发展模式，并使风险积聚在银行。 

　　对于建设部门来说，国内房地产融资渠道本来就不通畅，截至目前，境内外 
上市公开融资的房地产公司不足130家（含非主业房地产公司），仅为全部房地 
产公司的0.3%；利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地 
产开发完成投资额的0.1%。因此，预售房制度是一条主要的融资渠道，一旦取 
消，大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。 

　　双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而，双方所列举的证据却都不 
足以完全支撑其立论，缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高，因此建议取 
消这一服务，那么，中小企业贷款风险高不高，难道也要一并取消？如此取消下 
去，银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。 

　　央行此举犯了两大忌。第一，替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城 
市房地产管理法》确立的一项制度，要修改或取消全国性的法律，必须经过全国 
人大的法定程序。 

　　第二，越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界，就是因为房 
地产与银行双方都能从中获利，房地产商获得资金，银行获得利润。银行要抵御 
风险，按理应该加强内部的风险防范能力，例如，开设专门账户，专款专用，银 
行随时跟进监管，建立一个相对封闭的运行机制，而不是跨越自身的职能，拿其 
他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施，明正言顺地 
拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款，或是拒绝向以未来预期作抵押或没 
有担保的客户贷款。 

　　建设部的说法，也有片面之虞。面对现实压力，建设部与房地产商亟须加强 
行业内部的监管，严格自律，而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应 
不足与房价上涨，来证明预售房制度取消不得，这种口气显然会让消费者感到不 
快，转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了，如果真的如此急消费者之所 
急，中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。 

　　楼市的问题是一个全局的问题，需要各方通力协作，而不是站在自己部门的 
立场上，指责对方。一个职能部门，抑或一个行业协会，重要的是站在自己的职 
责范围内说话，市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门，自 
以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法，是典型的越界行事，违反了市场经 
济与现代行政的运行规则，既做不到，也没有实际效果。