我想谈两方面，第一方面是商业地产和旅游地产的观念，它是交错的东西，如果仅谈商业或者仅谈旅游就背离我们今天谈话的主题，刚才谈的时候我在听，我现在觉得有两个问题，从商业地产来讲首先是什么呢？首先是什么人在这儿赚钱。其实商业地产是一个商业经营载体，这个载体应该是什么呢？给什么人造的，换句话说就是这些人要赚谁的钱。刚才谈到了麦当劳，谈到了一些北部的商业街，就是这样大型的。很有幸我去极地海洋世界，而且去过十一次。为什么？因为我外地朋友很多，好多以我亲自去陪感觉到一个力度，就是说商业和旅游目前来看没有任何一点点商业的氛围，而且我觉得这里头从两方面来看，第一商业地产是什么呢？是四季地产，就是说如果一个商业，如果说像即墨路，“杀人街”，这些老的地方是一个四季地产，不是春天来了，五一人满为患，黄金周走了就没有人了。我刚才说的十一次我没有看到一个青岛熟人，我也是青岛土著，青岛出身，我1990年到深圳开始做地产，在那里七年多，1998年到北京，2003年才回到青岛。因为那时候非典，可是我在青岛认识N多人，我也有星期天，星期六去的，为什么80％的人没有青岛人。我认为冬天可能没有夏天人多。如果这个商业地产不是一个四季地产的话，那么这个商业地产会打二五折，打二五折的地产很可怕，这是我先从商业地产来讲。
    第二商业地产讲究一个全天候地产，怎么说呢？我们说的台东商业圈，香港路商业圈。台东到晚上游夜市，有吃，有喝，如果说台东也像其他的地方到晚上就关门，可能这个地产含金量不足。香港路也是歌舞升平。商业地产我想我们极地海洋世界目前来说是没有显现出来的，极地海洋世界最后一场演出是17：30分，完了之后就关门了，当你晚上很有兴把玻璃摇下来让朋友吹吹海风，那个地方是一片阴暗。我想这个是纯属旅游地产为主或者说是人文景观。人文景观出现问题了，就是人文景观附属产品会带来很多人文景观的“缺点”。 举个例子，比如海水浴场的摊位夏天多少钱，冬天是不要钱。这个就是说季节。我们必须要做两种优势都有依托的项目才是一个相对健康项目。
    再就是旅游地产，刚才说是商业地产，我们说旅游地产，旅游地产三个特点，第一个是文化背景。第二个是一个当地居民或者说当地人的一个民俗风貌。第三个是我们要打造的一个场景。文化传承还有历史传承，举个例子，像崂山。再举个例子比如说民俗的，青岛就有民俗的，比如中山，西堂，乌镇，我是中国旅游地产研究会的，这些地方就是一个民俗背景，民俗现象。我再说版纳或者丽江，大家看的就是一种文化，我们青岛也有，什么？红瓦绿树，大家揣摩中西合璧或者准西化的东西，以前我们讨论这个的时候，大家就说很少能够看到这样。我有深圳朋友说深圳人真蠢，怎么不把深圳弄成红房顶，我说不是他们蠢是你蠢，四十多度你看红房顶能舒服吗？
    第二很多外地人到青岛旅游，要看看青岛人在这里怎么过日子，好象我们去吃川菜，原汁原味，杀人街之所以有这种文化传承下来那就是原汁原味，粤菜横流的时候一个菜馆，想想如果当年杀人街形成一个西餐一条街或者川菜一条街，而且复合型文化都是穿插的，包括现在云霄路各方面都是有不同餐饮文化在里面。也就是说作为旅游地产，外地人来看是要看青岛人在干什么，换个方式说青岛人乐意去的地方也是外地人津津乐道的。
    我说说这十一次是为什么，我这一共12批客人我去了11次，其中有一批是合并的。大家都问上哪儿，青岛没地儿去，能去的都去了。刚开了极地海洋世界，去吧，极地海洋世界我感觉非常好，做的很好。可是大家出来以后说我进去和出来都忘了青岛了。举个什么例子呢？蓬莱有极地海洋世界，我是他们的顾问，他们有一个八仙渡，他们也是夫妻两个做起来的。这都不是蓬莱人和青岛人的。现在问题是我们怎么把这个结合起来。我们做旅游地产也算是比较敏感的。这个是转角楼，现在已经做好了，这个喷水池我去了十一次大概有两次在喷。大家问这个楼是干什么的，因为我是青岛人，我说这个楼应该是一个商业设施或者是行政办公的。为什么这一块儿开业到现在没有形成一股商业人流？我觉得可能有一种保护在里边。就是说什么呢？在里面比如说卖电池，我觉得旅游商品开发不错，卖熊，卖白鲸，这种比较不错的。比门票贵。家里有孩子我都会给买，最便宜29，最贵几百，门票大人120，小孩是60。就是说这个旅游地产，会不会给商业地产带来一个互动？说一下人流，当极地海洋世界给每个人掏了二百块钱腰包以后，大家还会拿多少钱到这个商业地产来消费多少钱，我们按日均消费或者人一天出来玩。一个旅游豪华团一般日均消费是三百到五百之间。这样看来我们要考虑一下我们针对的客户群。
    简单的说或者明确的说，这个项目，我个人认为，我们这个商业项目必须让青岛人来，必须让青岛当地人愿意来，然后才会有青岛人带着他的客户来或者是作为一种炫耀，举个例子，大家说在这个极地海洋世界里边有很多表演，从感觉上来讲，青岛当地人不会一年来一次或者一年来两次。有个问题了，这个商业就好象栈桥一样，鲁迅公园，青岛人可以一年去逛四五次，他们很有情趣，很有感觉，青岛人愿意坐在栈桥上聊天，愿意坐在栈桥上看人，因为什么呢？青岛人看着大包小包那么疲劳的走，他自己坐在那儿觉得很好，你看，他们来看大海，我天天看，这是一种油然而生的自豪感，不见得天天去极地海洋世界。
    我们把这个当成鲁迅公园或者当成杀人街，把水族馆，也有海底世界作为我们的极地世界，这样互动起来，反过来就有两个优势凸现，第一个优势是什么？他有传承途径，就是路径，如果说全靠外地人的话很简单，广告，导游，就这两块儿。如果有青岛人的话那就不言而喻了。其实看看云霄路也好，闽江路也好，包括泰山路，很多外地人要到泰山路看看，而且很多人买海鲜愿意到南山去买，问题都是在于青岛的传播路径。想想哪个外地人以后会跟当地人说干什么去啊，有什么推荐，而且青岛人来邀请的时候会说过来吧，有啤酒节，过来吧我们有一个渔人码头，有一个海洋大道，有一个可以玩，可以乐的地方。这是第一个想法，就是应该用青岛人的关注和青岛人的认可，或者说当地人的这种自豪感来提升它的价值，其他我不用再说了，比如海边，稀缺，价值啊这些我觉得大家都是内行人。
    第二个就是刚才谈到这个文化，这个地方我觉得要谈到文化和文化背景的时候，就是一个商业组合。我拿这个和深圳案例来举例，深圳有一个项目叫华侨城，华侨城是一路走过来的，他刚开始做商业地产的时候先做一个波托菲诺，意大利的小镇，这是一个非常准确的文化定位，其实是一个差异性的文化，他基本把小镇复制过来，有湖，有沿街商铺，现在成了大家去必看的。他做完以后周边的天鹅堡马上就起来了，这就是说什么？文化的准确性。做商业地产的文化准确性非常凸现。
    举个例子，比如说我们在青岛中山路，网上有一篇文章叫做《中山路怎么了》，大家都去看看，当时大家都在看这个的时候提出了一个问题，就是中山路文化，其实中山路文化它的单一性和针对性问题出在哪儿？出在政策的侵扰，文革，改革开放，包括我们的政权移交，原来是民国，后来是共和国，这些都是政治上的动荡。作为我们现在回到这个项目上来讲，应该有一个什么？准确的。现在大家都提文化定位，我觉得文化定位提的太泛了，应该是有什么？是一个文化的单一性。越单一性的文化越有推广的东西，越单一性的文化越有扩展的东西。比如这里面有一个麦当劳，那对面举个例子，这个地方我们就定位在美国，北美的文化。我们觉得它可延伸的东西很多。
    还有刚才我说了一个建筑的承载，你建筑其实承载了一个演艺的开始。我在美国待了很长时间，我在美国的时候有一个什么感觉？它的每一个州都有一个州的文化，这是文化单一性，当你看到一个超市的门口就知道到哪个州了，基本上是这样。
    再举个例子拉斯维加斯，沙漠上的城市，这是我说的旅游地产最后的打造，这个打造是一个复合型的。它的文化就是放纵的，其实文化不一定是有形的，中国的，外国的，西方的，这种无形的文化推崇也是一种单一性。我就提这两点，供各位领导和同行来参考，就是说要打造这个商业区，首先要打造青岛人对它的关注和认可，第二个就是这个商业区如果要从文化背景上定位的话，那最好是从一个单一性文化的角度来发散，然后形成一个单一性文化的一个链。举个例子，我们设想一下极地海洋世界，假设这里面他们的店和经营和极地有关系，那就是极地海洋世界的一个附属品，如果和青岛有关系的，那极地海洋世界可能是什么？可能是这个大型商业区的一个亮点。这个就是我觉得在谈这个，这个是我个人的意见，两位要忍耐一下愤怒，我觉得应该是这个区域带这个极地海洋世界，绝不是这个极地海洋世界来带这个区域。 
    我建议这个地方考虑一下住，因为商业文化当你到了三四层以后，不像新加坡，新加坡17层是百货公司，这儿也不是那么回事儿，也不是北京，上海。北京，上海工作压力特别大，我对青岛人很了解，他不要去夜生活，为什么？没有压力，压力太小，这个地方我刚才强调全天候也是这样的，你还得谈一个晚上干什么，有了住会让另外一些外地人或者青岛推荐外地人都方便。还有住和高消费娱乐是紧密相连的，比较奢侈一点的娱乐都放到一起，这个地儿还有一个事儿是什么呢？我觉得要考虑人家能不能承受得起，我想买的人愿意买，因为什么？他这个钱在青岛，不管什么地产贬值是很难的，可是你让人家买了再租，这个地方说实在的你放一间平房要多少钱，更何况设计这么好的房子，这个地方带来租金的压力。像把酒吧氛围挪到餐厅感觉最好，而且中国人不懂酒，但中国人吃饭蛮有学问，这优势就显现出来了。在这儿也是这样，可能外地人的优势和本地人的优势会有碰撞，本地人的优势显现出来会给外地优势一定压力。
    我们对面有一个拉威拉餐厅，当时想法式，对面是世贸，白领，奥地利，不是那么回事儿，到现在就是人家谈判去要杯茶，要杯饮料就解决了。为什么？还是当地人群和外地人群一个差别。
    再有一个不成熟建议给你们，这个区域里面招商之前要销售一批然后再招商，如果全部招商的话这个东西基本上招回来的就是女婿。直白一点招回来的女婿把最小最漂亮的闺女接走了，剩下的就出现问题。我做了很多五万以上的商业就是这两个，第一个就是出去考察绝对打毒药，不是说出去考察是不对的，老是想把外面模式搬过来，这个模式很好。设计师又去了，代理公司策划公司也去了，全国各地叫新天地死掉的不下二十个。这个是什么呢？就是大家都看到了一些形式上的东西没有学到一致的东西。
    第二个就是招商，大规模的招商，新闻发布会，寻访，恳谈，这个招商是什么呢？老是想在招商里头拿主义，这一招商最后成了什么？神经综合症，大家说的都对，最后不知道什么对，而且招商之前如果不卖出一块儿是不行。基本比例是这样的，如果能够形成30％比例的话，基本上这个项目就成功了。如果一开始就招商我们这就折了，到最后人家都是只租不卖。可我们只租不卖能够撑多久呢？因为我是开发商，其实说白了，策划代理是我副业，我一直做开发的，因为我在深圳，在北京看这些策划公司跟我说了半天，我说别说了，不是那么回事儿，我说我来吧所以才这样，就这个项目运作而言，如果不形成一定销售的话，光靠租金回笼的话三大问题很凸现，第一防水放不了，放多久，放半年，放一年，大家都说放水养鱼，这是一个大问题。第二整个营销费用能够撑多久，因为一开始，其实一个商业项目它的成熟期基本在二十四个月到三十个月左右，就是两年半，一个商业项目成熟期。这个成熟期你的推广费用从哪儿出，不能说大家来了，来兄弟们，各个业户开会了，收钱。青岛有一个最有意思的叫鞋城，在台东，不错的地方，台东商圈里面的，招商招进来，合同都签了，最后打广告的时候大家都交钱，不交钱停你点儿什么，开发商和业主有利益关系，开发商说我给你这么长时间你还让我出吗？这是一个共融的问题。第三个是最复杂的问题，就是所有开发商的人都不会拿你当老婆过日子，会拿你当小秘的，你卖掉以后就是拿到执照的。
    再讲商业地产有三种人流，第一是自然人流，第二是目的性人流，第三是日常人流。自然人流不会很大。那靠什么？目的性人流。刚才我说了，季节，全天候还有各方面的问题，其实这个目的是有利益驱使的，为什么超市大减价去的人就多，这个目的性除了我们个性，文化，还有内容还得有优惠。举个例子，北京的燕莎和赛特还打折呢，折在业户身上。我们三方面原因要完成一定销售，完成一定销售有底气了，这叫做什么？可操控性更强了。这个东西要是一开始招的话，招到最后没有销售面积了，而且招的人全部挑好的。没有哪个人说不错，咱们关系好，你把最不好的给我，很少，他们做偏门，我们以前在三亚的项目他们做赌场，租十年，先交三年租金。他们利润很高，全部都是大客户。
    这个区域里面还有一个问题是不能形成互动，台东为什么好？拔脚就到了。中山路可好，又是高架桥，又是单行线，李村也是这样的，也能够形成互动，沧口和台东都能够形成互动，这个地方我想要做商业非常负责任的说，希望开发商能够考虑一下销售。
    青岛说没文化，李思清也很好的，那么多的明星都很好。为什么谈这个？我是青岛人，虽然我现在是拿了护照，可是我也是青岛出生的。我周边全是青岛人，我知道青岛和其他地方，我在深圳七年多，北京五年多，济南上了四年大学，在美国也待一段时间，新加坡也待过。我知道青岛人是怎么想的，可是很难总结，因为什么？青岛人太多了。我在新加坡人家告诉我说青岛人是中国第57个民族——“不满族”，是一种无知，可是这种无知是一直支撑他走过来的，这个东西不是随随便便你觉得这样他就应该来了，不是这样的
    我敢这样说，月薪过一万的人看麦当劳都很凄凉，为什么？因为他压力很大，月薪上万的人，没有人说带着太太，带着孩子去吃麦当劳，绝对不可以的。吃个麦当劳对于低收入人来说是庆祝一下，我觉得对于我们来说买当落应该是视为我们的拉面，这个拉面馆我觉得不管是KFC还是麦当劳，这就是品牌拉面或者说品牌油条。我们中国汉堡就是肉夹馍嘛。高收入阶层是给低收入阶层效仿一个例子，其实我们也在效仿别人，我们看到别人游艇的时候，有时候跟老总说我们合伙弄一个吧，我们并没有多少创造性。
    刚才说到住我是这样想的，我和海景花园的老总宋总一起聊天，他说并不是我多会干，他是一个招待所干出来的五星级酒店，真的很难，他说是因为什么呢？因为我这个地方不是一座大楼，所以才能够做出来，他是一个散落的别墅式酒店，而且它的餐饮没有多大特色，是，它的管理非常严格，我举个例子，假如我们在座各位要有个客户，这个客户我们就感激他，假如让我们赚了千八百万的钱，我们在青岛让他住最好的地方，能看见海，大家能推荐“三万”以上的地方吗？欧洲人。不让大家花钱，就我花钱。环境，档次，品牌，所以我觉得住是青岛一个盲区，因为住代表了一个城市的程度，而且从这么大感觉上来说，我觉得寄希望于你们的资金，而住不见得说我就要在经贸里头住啊，你看青岛现在最贵的几个地儿，说实在的，和那个长春的香格里拉，青岛香格里拉和长春香格里拉没大区别啊。所以我想这个可能要做一些高端品牌。
    举个例子，这个港湾如果这个楼是酒店独属的，别人进不来的，而且这个酒店从陆地进不来的，专门有游艇开过来的，那这个酒店的价值，我们在即墨做了一个项目，这个酒店只可以从潜艇下去，所以超级保安。这本身就是一个卖点。我们到“唐家”去的，他那个酒店是一个大的亚克力玻璃箱沉到水里面的，我这么摸一摸，那面是水草，我乘电梯过去，这个酒店二百多平方一晚上五千块钱，这是一个需求。其实我们讲的这种顶级就是财团自己打造的。这样就形成了一种购买，我来买这块儿然后我要和你合作，哪怕合作，是这样，为什么说住和餐饮，餐饮他让他走，没有多少成本的，装修一下，“厨具”一下，门头一下，现在很多人不愿意待在青岛，看一眼就走，关键问题是住下没感觉。
    说了这么些，我们在讨论的时候可能不会告诉你怎么做，但是会告诉你怎么思考。 
    旅游地产是一个玉米，这个玉米怎么吃不容易，有保证。核桃可能你一敲就碎了，而且里面不一定有东西。但这个玉米基本没有什么大风险，可真正商业地产做好了，要比住宅好的多。我们现在住宅接的很少，就是写字楼，别墅，商业地产。因为这个附加值特别高，而且成就感特别强。这个地方做住宅，就是几个小高层，无非是燕岛公园二期，当然钱多了，但是成就感很少。也就做成圆的，大家都看看海，好卖，能够赚钱。
    说到本土化，青岛人，参与，认可，热衷了，山东人就参与，认可，热衷。整个山东穿蒙特娇就是青岛去广州的电器贩子开始的。当时我在深圳，要去番禺拿货，当时他们觉得穿这个有身份，镇长穿，乡长穿，政府领导都穿，梦特娇，最后都不敢穿了，为什么？全是假的。再举个例子阁楼，青岛因为地价贵阁楼才值钱，现在济南，威海都住阁楼。还有错层，到处都错。一错就高档，这是青岛一个现象。半岛地区，举海信广场的例子，真正青岛人原来在那里买，现在一年去一次就差不多了。青岛海信广场不是会员制嘛，我看他们的消费不低，70％以上是周边地区的。这个地方在青岛打造一定程度对半岛都有影响。济南那个机场，烟台机场不知道大家降过几次，威海大水坡机场，山东坐飞机基本上都到青岛来了，航班没有，济南没有航班，要么是过境，要么是小地方，要么是飞北京，上海，青岛是山东的大市场。
    再说一个例子，中央的部，大局到山东来考察工作，都是省里头到青岛来接待，来布点，为什么？因为领导习惯了，方便。应该从山东市场来考虑，不能光从青岛市场来考虑。